A TIGÁZ-hoz került fővárosi fogyasztóknak is spórolt a FŐGÁZ

A Magyar Energia Hivatal január 13-ától 90 napra felfüggesztette az EMFESZ működési engedélyét, de a cég ügyfelei csak az E.On és a GdF Suez szolgáltatási területén kerülnek vissza korábbi szolgáltatójukhoz, s az eddigieknél magasabb árat kell fizetniük a gázért.
A FŐGÁZ és a TIGÁZ viszont árversenybe kezdett a fogyasztók megszerzéséért, s a MEH licitjén egymás szolgáltatási területén szerezték meg az EMFESZ ügyfelek ellátásának jogát.

A FŐGÁZ újonnan megszerzett ügyfelei - akik az eddigi kedvező tarifához közeli áron kapják a gázt - az agglomerációhoz tartoznak, illetve olyan területen élnek, ahol a FŐGÁZ - tulajdonosi átfedések révén - az ÉMÁSZ által már kiépített ügyfélszolgálati hálózaton keresztül biztosíthatja számukra a törvényben előírt kapcsolattartási lehetőséget.

A TIGÁZ a fővárosban igyekezett kárpótolni magát, de ott csak úgy tudott ügyfelekhez jutni, hogy az EMFESZ-énél is alacsonyabb árat kínált így az a furcsa helyzet alakult ki, hogy a FŐGÁZ, a tőle korábban az EMFESZ-hez pártolt fogyasztóinak is spórolt azzal, hogy aktív piaci szereplőként lépett fel.

A FŐGÁZ csütörtöki sajtótájékoztatóján a cég vezérigazgatója, Koncz László elmondta, hogy az EMFESZ volt ügyfelei számára a szolgáltatást január 13-án reggel 6 órától 90 napra kell biztosítaniuk. A fogyasztók néhány nap múlva levelet kapnak új szolgáltatójuktól, s a következő 30 napban fel is keresik őket az elosztó társaságok munkatársai, hogy leolvassák és lefényképezzék a mérőórákat.

A vezérigazgató arra kérte az új ügyfeleket, hogy engedjék be otthonukba az igazolvánnyal rendelkező gázóra-leolvasókat, a pontos adatok rögzítése érdekében. Az ügyfeleknek egyéb tennivalójuk nincsen - tette hozzá.

Rejtett vizesedési problémák felderítése - Mit fednek el a lakás eladása előtt levakolt falak?

Új építésű és használt lakásoknál is igen gyakori, hogy néhány év múlva vizesedési problémák jelentkeznek, de a kivitelező, vagy az eladó addigra már árkon-bokron túl jár.
Kevesen tudják, hogy az ilyen alattomos hibákat akkor is fel lehet deríteni, amikor a vásárló megnyugtatására már szépen le van vakolva a fal. Épületdiagnosztikai vizsgálattal ugyanis bemérhető az is ha valaki a nedves falat lefesti, vagy lecsempézi eladás előtt, így elkerülhető, hogy a lakással együtt nem várt gondra is szert tegyünk.

A saját épületünkben tapasztalt vizesedésről is célszerű megtudnunk, hogy mitől keletkezik, mielőtt vehemensen elkezdjük elfedni, ugyanis ennek ismerete nélkül sok pénzt el lehet költeni teljesen hatástalan megoldásokra.

Kiszállhat-e egy-egy tulajdonos a megszavazott társasházi felújításból?

Amennyiben érvényes közgyűlésen határozat született, hogy a társasházi felújítás milyen pénzeszközökkel lesz kifizetve (önerő befizetése, hitelfelvétel, stb.) és azt egyetlen tulajdonos sem támadta meg a bíróságon, úgy nincs akadálya annak, hogy - havi részletekre bontva- kötelező előírásként szerepeljen az összeg a fizetendők között. A lejáratot követően írásban fel kell szólítani őket a teljesítésre, ha nem teljesítenek, akkor fizetési meghagyást kell kibocsátani velük szemben. Természetesen ezt nem érdemes havonta küldeni, hanem kb. negyedévenként és így a kötelezettség hivatalos maradna. Három-hat hónapot elérő tartozás után (SzMSz szabályozása szerint) az érintett lakásokra jelzálogjog bejegyzéssel is feljegyeztethető, vagy végrehajtás útján a jövedelmekből letiltható az összeg.

Kizárható-e a vízszolgáltatásból a nemfizető tulajdonos?

A vízvételi lehetőségtől senkit nem lehet megfosztani, legfeljebb korlátozni a hozzáférését. Amennyiben biztosítja a közösség, hogy a Társasházban (például közös tároló) a vízvételi lehetőség, úgy közgyűlési határozat alapján elzárattatható a víz. Erről a tulajdonost értesíteni kell. Természetesen az érintett fél a hozott közgyűlési határozatot megtámadhatja a bíróságnál és kérheti a határozat végrehajtásának felfüggesztését. Ha ezt tette, akkor addig nem javasolt végrehajtani, amíg a bíróság az ügyében ítéletet nem hoz. Ha nem kérte a végrehajtás felfüggesztését a keresetében az érintett személy, akkor a határozat végrehajtható.

Meddig köteles megőrizni a közös képviselő a társasház iratait, számláit?

A társasházi iratok közül az alapító okirat, a szervezeti-működési szabályzat, a szolgáltatókkal és bankkal kötött szerződések egyáltalán nem selejtezhetők. Ehhez tartozik az éves beszámolók iratanyaga, táblázatai is, amelyekből megállapíthatók pl. a tulajdonosi befizetések.
Az éves elszámolást követően még legalább 6 évig meg kell őrizni a számlákkal, befizetésekkel kapcsolatos bizonylatokat. (Az APEH az ellenőrzés során eddig kérheti!)
A tulajdonosokkal kapcsolatos levelezések iratait is érdemes legalább 5 évig megőrizni, mert a Ptk. szerint 5 év után évülnek el a követelések.

Tarthatja-e otthon és szabadon költheti-e a ház pénzét a közös képviselő

A társasházi törvény nem rendelkezik arról, hogy a társasházi tulajdonosok a közös költség befizetését csak bankszámlára teljesíthetik. Így nincs akadály annak, hogy a közös képviselő készpénzben kezelje a befolyt pénzeszközöket. Ettől függetlenül azonban önkényesen nem költheti el a pénzeket, évente el kell számolnia a befizetett összegek felhasználásáról. Ez a kötelezettsége akkor is fennáll, ha díjazás nélkül végzi a tevékenységét.

Kaphatnak-e számlát a közös költségről a társasházban működő cégek?

Sajnos semmilyen lehetősége nincs a társasháznak, hogy számlát adjon ki, mivel nem minősül gazdálkodó szervezetnek. A társasház a Ptk. szerint az adott építmény üzemeltetése céljából szed be közös költséget és fizeti ki a felmerülő kiadásokat. A céges tag tulajdonos a tulajdonjoga alapján köteles ezeket a költségeket megfizetni, bizonylatként pedig a közgyűlési határozat, illetve a közös képviselő tájékoztatása elfogadott, amelyben értesíti a tulajdonost, hogy havonta milyen fizetési kötelezettsége van.

Korlátozható-e a meghatalmazások száma a közgyűlésen?

A meghatalmazásról a társasházi törvény 33. § (3) bekezdése így rendelkezik:
"A tulajdonostárs által írásban meghatalmazott általános képviselőt a közgyűlésre minden esetben meg kell hívni. Az általános, illetőleg az eseti meghatalmazásra egyebekben a Ptk. 222-223. §-aiban foglaltak az irányadók."

A meghatalmazott teljes egészében helyettesíti a meghatalmazót, tehát ugyanolyan joga van mint a tulajdonosnak. A meghatalmazott lehet teljesen kívülálló személy is, tehát nem kell, hogy tulajdonos legyen az adott társasházban.
Ha viszont egy tulajdonosnak meghatalmazottja van, akkor vagy nem tud részt venni a közgyűlésen, vagy az adott kérdésben nagyobb szakértelmű személy részvételét tartja fontosnak. Így külön hozzászólási joga nincs akkor sem, ha mégis jelen van a közgyűlésen.
Olyan személy nem fogadhat el másoktól meghatalmazást, aki a közgyűlésen más személlyel (meghatalmazottal) képviselteti magát.
A legjobb az lenne, ha a társasház az SZMSZ-ben rögzítené a meghatalmazásokkal kapcsolatos eljárási szabályokat. Többek között azt is, hogy ki hány meghatalmazást fogadhat el, ami akár számszerűen is mehatározható.

Átválthat-e néhány lakó egyedi fűtésre, egy távfűtéses épületben?

Központi fűtésről és melegvíz-szolgáltatásról szóló 189/1998. (XI. 23.) Korm. rendelet:

A fogyasztó jogai, kötelezettségei

11. § (1) A fogyasztó köteles a fűtést, illetőleg a melegvíz-szolgáltatást igénybe venni, és a szolgáltatásért díjat fizetni, kivéve, ha a központi hőellátó rendszerből a 12. § (1) bekezdés rendelkezései szerint kivált.
(2) A bérbeadással nem hasznosított lakás, nem lakás céljára szolgáló helyiség fűtési díját annak tulajdonosa köteles megfizetni.
12. § (1) A lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiség tulajdonosa a szolgáltatás igénybevételét a rendszerből való kiválással a következő feltételek együttes fennállása esetén szüntetheti meg:
a) az üzemben tartó - több épületet ellátó központi hőellátó rendszer esetén a szolgalom jogosultjával együtt - a kiváláshoz előzetesen hozzájárult, és
b) a meglévő rendszer műszaki megoldása lehetővé teszi a kiválást, valamint
c) a kiválás nem sérti más fogyasztó érdekét.
(2) Ha a kiválás érdekében a központi hőellátó rendszer átalakítása szükséges, annak költségeit a kiválni szándékozó tulajdonos köteles viselni.
13. § A fűtendő helyiségekbe a 15. §-ban előírt hőfoknál magasabb - a gyártó által megadott - hőleadási értéket képviselő fűtőtest csak az üzemben tartó hozzájárulásával szerelhető fel.
A rendelkezések szerint az üzembentartó - vagy a FŐTÁV, vagy a társasház, ha a kazán a társasházból szolgáltatja a meleg vizet és a fűtést - előzetes hozzájárulása, majd a közgyűlésen a tulajdonostársak többségének hozzájárulása szükséges a rendszerből való kiváláshoz. A 11. § (2) bekezdése alapján az üres lakás után is fizetni kell a fűtési díjat.
A 12. § (2) bekezdése szerint az átalakítással kapcsolatos teljes költséget a kiválni szándékozónak kell viselnie.
A fűtési díjakról az alábbiak szerint rendelkezik a rendelet:
A szolgáltatás díjának megállapítása
17. § (1) A szolgáltatás díja az üzemeltetési költségek felosztásán alapul.
(2) Az üzemeltetés költségei a következők:
a) a fűtőanyag költsége;
b) a tüzelőanyag szállításának, rakodásának, a szilárd tüzelőanyag fűtési idényen kívüli átlapátolásának, valamint a salak tárolóhelyről történő elszállításának költségei;
c) a központi hőtermelési berendezés áramdíja;
d) a fűtő és a segédmunkás munkabére és járulékai, továbbá a munkaruha beszerzésének költségei;
e) vállalkozás keretében végzett fűtői tevékenység esetén a fűtő vállalkozói díja;
f) a kazán és a tüzelőanyag elhelyezésére szolgáló helyiség, a központi hőtermelő berendezés tisztán tartásával, valamint a berendezés üzemeltetésével összefüggésben felmerülő közvetlen költségek;
g) egyéb szükséges, számlával, nyugtával igazolt üzemeltetési költségek (pl. üzemben tartó díjazása).
18. § (1) A fűtési díjat a lakás, nem lakás céljára szolgáló helyiségek, illetőleg az épület közös tulajdonú, közös használatra szolgáló helyiségei, területei szerint a légköbméterben kifejezhető fűthető térfogat egy légköbméterre vagy a fűtőfelület egy négyzetméterre jutó díjtétele alapján a fogyasztók szótöbbséggel hozott döntése - társasház esetén az alapító okirat vagy a szervezeti és működési szabályzat, illetőleg lakásszövetkezetnél az alapszabály rendelkezése szerint - kell kiszámítani.
(2) A fűtőfelület kiszámításánál korrekciós tényezők is alkalmazhatók (pl. a kazántól való távolság, a lakás kedvezőtlen fekvése, az üzlethelyiség forgalma miatt növelhető fűtőfelület).
(3) Egy központi hőellátó rendszeren belül a díjfizetés alapjául szolgáló fűtőfelületi értékeket azonos módszerrel kell megállapítani.
(4) Ha a szolgáltatásból kikapcsolt lakáson, nem lakás céljára szolgáló helyiségen átmenő központi fűtési vezeték nem szigetelt, és emiatt hőt ad le, a fogyasztó a fűtött helyiségre egyébként járó díj 20%-át köteles fizetni.
(5) A kizárólag fűtési célt szolgáló központi hőellátó rendszer útján nyújtott szolgáltatás esetén az egységnyi fűtési díj alapja a tényleges üzemeltetési költség és az összes fűtött légtérfogat köbméterének vagy az összes fűtőfelület négyzetméterének hányadosa. Az egy lakásra jutó fűtési díj mértéke az egységnyi fűtési díj és a lakás fűtött légtérfogatának vagy fűtőfelületének szorzata.
A rendelkezés szerint a fűtési díjra vonatkozóan a társasház alapító okirata vagy a Szervezeti-Működési Szabályzat tartalmaz elszámolási módozatokat. Ennek megváltoztatása esetén szükséges ezeket is módosítani.
A (4) bekezdés szerint viszont akit kikapcsolnak a rendszerből, de a helyiségen átmegy a központi fűtés vezeték nem szigetelt része és az hőt ad le, úgy a tulajdonosnak az egyébként járó költség 20 %-át köteles továbbra is megfizetni.

Milyen melegnek kell lenni egy távfűtéses lakásban?

A közös képviselő önállóan nem intézkedhet a fűtéssel kapcsolatosan, csak a tulajdonosok megbízása vagy az SZMSZ-ben rögzített eljárási rend szerint. Távfűtés esetén a törvény valóban a közös képviselőt hatalmazza fel arra, hogy „megrendelje" a fűtést fűtési szezon előtt, illetve annak lejártát követően meghosszabbítsa.
A központi fűtésről és melegvíz-szolgáltatásról szóló 189/1998. (XI. 23.) Korm. rendelet 15. §-a az alábbiak szerint rendelkezik:
„(1) Az üzemben tartónak a fűtést úgy kell szolgáltatnia, hogy a fűtési idényben az emberi tartózkodás céljára szolgáló fűtött helyiségek belső hőmérséklete naponta 8-20óra között átlagosan + 20 Cfok, az előszobába, konyhában, WCben + 16 C fok, hallban, lakószobában + 20 C fok, mosdóhelyiségben, fürdőszobában + 24 C fok legyen.
A törvényi szabályoktól való eltérésre pedig kizárólag a közösség felhatalmazása alapján - SZMSZ-ben vagy közgyűlési határozatban - lehet eltérni.

Hogyan számolható kamat a közös költség tartozás után?

A hátralék teljes megfizetése után szokták kiszámolni a késedelmi kamatot, mert akkor egy menetben rendeződhet. De természetesen közben is kiszámolható, hogy egy bizonyos napig összesen ennyi és ennyi kamattal tartozik valaki. A kamatot mindig a tényleges hátralék után kell számolni, pl. ha 150 eFt a hátralék, és abból részbefizetés történt, akkor a ténylegesen befizetett összegre, a befizetés napjáig kell először kiszámolni a kamatot, a következő befizetés dátumaira pedig hasonlóképpen. Az interneten a http://apeh.hu/kalkulatorok/potlekszamitas megkönnyíti a kamat kiszámítását. Tehát minden megkésett befizetésre meg lehet fizettetni a késedelmi kamatot. Ha a felek közötti megállapodásban nem kötöttek ki más összeget, akkor a késedelmi kamat mértéke függ a jegybanki alapkamat mértékétől.

Hogyan fizethető ki a bérleti díjból befolyt összeg a tulajdonosok között?

Társasházak esetében az szja tv. szerint a külön adózó jövedelmek közül az ingatlan bérbeadásból származó jövedelmet átsorolja a társasház más bevételei közé (szja.tv. 75.§(5)).
Így a társasház összes bevételéből le kell vonni mindent, amit törvény szerint nem kell a jövedelem kiszámításánál figyelembe venni. Pl. közös költséget, felújítási alapba a befizetést, támogatást. Az így fennmaradó bevételt teljes egészében jövedelemnek kell tekinteni, amely után az adó mértéke 25%. Ha kifizetőtől származik, akkor az levonja és befizeti, s igazolást is ad róla.
Ha a társasház a fennmaradó jövedelmet a tulajdonosok között nem osztja fel, akkor nincs további adókötelezettsége. Ha pedig a jövedelmet a magánszemély tulajdonosoknak a tulajdoni hányad arányában felosztja, akkor az Szja tv. 75.§ (8) bekezdése szerint a jövedelem után az adó mértéke 35%.

Hány évre visszamenőleg ellenőrizzen az újonnan megválasztott számvizsgáló bizottság?

A számvizsgáló bizottság a megválasztását követően jogosult a gazdálkodás ellenőrzésére, illetve akkor nyúlhat vissza a korábbi évekre, ha a nyitó-záró tételek között eltérés és bizonytalanság állt elő. A korábbi évek ellenőrzésére célszerűbb egy kívülálló, legalább mérlegképes könyvelőt megbízni, akinek a szakvéleménye alapján a közgyűlés dönthet a teendőkről. A számvizsgáló bizottság sem viheti el az iratokat a könyvelés, illetve a közös képviselő irodájából. Az ellenőrzést végezheti több személy is, de megbízhatnak 1-1 főt is. Az elkészített ellenőrzési jegyzőkönyvet mind a három SZB tagnak alá kell írnia. (Oka: bizottságként vannak megválasztva!) Az SZB-nek is előre kell jeleznie és egyeztetnie a közös képviselővel, hogy mikor és milyen területet kívánnak ellenőrizni (pl. banki bizonylatokat vagy pénztárt stb.)

Törvényes-e egy olyan közgyűlés, melyet a közös képviselő tudta nélkül hívnak össze?

Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték. Ha a kérést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke legkésőbb tizenöt napon belül nem teljesíti, az ennek leteltét követő nyolc napon belül a számvizsgáló bizottság, ennek elmulasztása esetén az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk megbízott személy jogosult a közgyűlés összehívására.

Nem érvényes, mert nem a társasházi törvényben meghatározott eljárási rendet alkalmazták, vagyis először a közös képviselőt kell felkérni a közgyűlés összehívására a javasolt napirendi pontokkal.

Viszont:, ha nem így történik a közgyűlés összehívása és a közös képviselőnek nincs tudomása a közgyűlésről, csak akkor tudja megtámadni a közgyűlést és az ott hozott határozatokat, ha abban a házban tulajdonnal rendelkezik! A társasházi törvény ugyanis csak a tulajdonosoknak biztosítja a közgyűlési határozatok megtámadhatóságát, ezért a külső közös képviselő el van zárva a jogorvoslati lehetőségtől. Ha van a tulajdonosok között olyan, aki a döntéssel nem értett egyet, ő megtámadhatja a bíróságon a közgyűlést és nagy valószínűség szerint meg is állapítja a bíróság, hogy az így megtartott közgyűlés nem felel meg a társasházi törvényben rögzített szabályoknak, ezért a hozott döntéseket - várhatóan - hatályon kívül helyezné.

Elváltak, külön élnek, de közös a lakás. Ki és mennyi közös költséget fizessen?

A közös képviselő az ingatlan nyilvántartásban megjelöl tulajdonosoktól jogosult kérni a közös költséget, amennyiben 1/2-1/2 arányban vannak a tulajdonosok, bármelyikük jogosult a teljes közös költség megfizetésére. A közös képviselőnek mind a két tulajdonostól hivatalosan kérnie kell a fennálló tartozás megfizetését. Ha valamelyik tulajdonostárs csak a maga tulajdoni hányada alapján fizeti meg a közös költséget, az albetét másik tulajdonosa viszont nem fizeti meg a közös költséget, a közös képviselő kénytelen lesz a tartozás fizetési meghagyásos eljárásban érvényesíteni és azt követően a végrehajtó intézkedik majd a behajtásról, viszont mind a bírósági, mind a végrehajtással kapcsolatos költségek tovább fogják növelni a tartozásukat.

Milyen járulékok terhelik a közös képviselői díjat?

Hogy milyen járulékfizetési kötelezettségről beszélhetünk egy közös képviselő kifizetésekor, az attól függ, hogy az illetőnek van e máshol valamilyen biztosítási jogviszonya, vagy esetleg nyugdíjas e.

Megbízási jogviszonynál 90%-os adóalap után 10 % nyugdíjjárulékot, 4 vagy 6 % egészségbiztosítási járulékot és 1,5% munkaerőpiaci járulékot kell levonni. Nyugdíjas és többes jogviszonyúnál a nyugdíjjárulékon kívül csak a 4% járulékot kell vonni. Természetesen a kifizetőnek minden esetben fizetnie kell a 27% tb-járulékot is.