A TIGÁZ-hoz került fővárosi fogyasztóknak is spórolt a FŐGÁZ
A Magyar Energia
Hivatal január 13-ától 90 napra felfüggesztette az EMFESZ működési engedélyét,
de a cég ügyfelei csak az E.On és a GdF Suez szolgáltatási területén kerülnek
vissza korábbi szolgáltatójukhoz, s az eddigieknél magasabb árat kell fizetniük
a gázért.
A FŐGÁZ és a TIGÁZ viszont árversenybe kezdett a fogyasztók megszerzéséért, s a
MEH licitjén egymás szolgáltatási területén szerezték meg az EMFESZ ügyfelek
ellátásának jogát.
A FŐGÁZ újonnan megszerzett ügyfelei - akik az eddigi kedvező tarifához közeli
áron kapják a gázt - az agglomerációhoz tartoznak, illetve olyan területen
élnek, ahol a FŐGÁZ - tulajdonosi átfedések révén - az ÉMÁSZ által már kiépített
ügyfélszolgálati hálózaton keresztül biztosíthatja számukra a törvényben előírt
kapcsolattartási lehetőséget.
A TIGÁZ a fővárosban igyekezett kárpótolni magát, de ott csak úgy tudott
ügyfelekhez jutni, hogy az EMFESZ-énél is alacsonyabb árat kínált így az a
furcsa helyzet alakult ki, hogy a FŐGÁZ, a tőle korábban az EMFESZ-hez pártolt
fogyasztóinak is spórolt azzal, hogy aktív piaci szereplőként lépett fel.
A FŐGÁZ csütörtöki sajtótájékoztatóján a cég vezérigazgatója, Koncz László
elmondta, hogy az EMFESZ volt ügyfelei számára a szolgáltatást január 13-án
reggel 6 órától 90 napra kell biztosítaniuk. A fogyasztók néhány nap múlva
levelet kapnak új szolgáltatójuktól, s a következő 30 napban fel is keresik őket
az elosztó társaságok munkatársai, hogy leolvassák és lefényképezzék a
mérőórákat.
A vezérigazgató arra kérte az új ügyfeleket, hogy engedjék be otthonukba az
igazolvánnyal rendelkező gázóra-leolvasókat, a pontos adatok rögzítése
érdekében. Az ügyfeleknek egyéb tennivalójuk nincsen - tette hozzá.
Rejtett vizesedési problémák felderítése - Mit fednek el a lakás eladása előtt levakolt falak?
Új építésű és használt
lakásoknál is igen gyakori, hogy néhány év múlva vizesedési problémák
jelentkeznek, de a kivitelező, vagy az eladó addigra már árkon-bokron túl jár.
Kevesen tudják, hogy az ilyen alattomos hibákat akkor is fel lehet deríteni,
amikor a vásárló megnyugtatására már szépen le van vakolva a fal.
Épületdiagnosztikai vizsgálattal ugyanis bemérhető az is ha valaki a nedves
falat lefesti, vagy lecsempézi eladás előtt, így elkerülhető, hogy a lakással
együtt nem várt gondra is szert tegyünk.
A saját épületünkben tapasztalt vizesedésről is célszerű megtudnunk, hogy mitől
keletkezik, mielőtt vehemensen elkezdjük elfedni, ugyanis ennek ismerete nélkül
sok pénzt el lehet költeni teljesen hatástalan megoldásokra.
Kiszállhat-e egy-egy tulajdonos a megszavazott társasházi felújításból?
Amennyiben érvényes közgyűlésen határozat született, hogy a társasházi felújítás milyen pénzeszközökkel lesz kifizetve (önerő befizetése, hitelfelvétel, stb.) és azt egyetlen tulajdonos sem támadta meg a bíróságon, úgy nincs akadálya annak, hogy - havi részletekre bontva- kötelező előírásként szerepeljen az összeg a fizetendők között. A lejáratot követően írásban fel kell szólítani őket a teljesítésre, ha nem teljesítenek, akkor fizetési meghagyást kell kibocsátani velük szemben. Természetesen ezt nem érdemes havonta küldeni, hanem kb. negyedévenként és így a kötelezettség hivatalos maradna. Három-hat hónapot elérő tartozás után (SzMSz szabályozása szerint) az érintett lakásokra jelzálogjog bejegyzéssel is feljegyeztethető, vagy végrehajtás útján a jövedelmekből letiltható az összeg.
Kizárható-e a vízszolgáltatásból a nemfizető tulajdonos?
A vízvételi lehetőségtől senkit nem lehet megfosztani, legfeljebb korlátozni a hozzáférését. Amennyiben biztosítja a közösség, hogy a Társasházban (például közös tároló) a vízvételi lehetőség, úgy közgyűlési határozat alapján elzárattatható a víz. Erről a tulajdonost értesíteni kell. Természetesen az érintett fél a hozott közgyűlési határozatot megtámadhatja a bíróságnál és kérheti a határozat végrehajtásának felfüggesztését. Ha ezt tette, akkor addig nem javasolt végrehajtani, amíg a bíróság az ügyében ítéletet nem hoz. Ha nem kérte a végrehajtás felfüggesztését a keresetében az érintett személy, akkor a határozat végrehajtható.
Meddig köteles megőrizni a közös képviselő a társasház iratait, számláit?
A társasházi iratok
közül az alapító okirat, a szervezeti-működési szabályzat, a szolgáltatókkal és
bankkal kötött szerződések egyáltalán nem selejtezhetők. Ehhez tartozik az éves
beszámolók iratanyaga, táblázatai is, amelyekből megállapíthatók pl. a
tulajdonosi befizetések.
Az éves elszámolást követően még legalább 6 évig meg kell őrizni a számlákkal,
befizetésekkel kapcsolatos bizonylatokat. (Az APEH az ellenőrzés során eddig
kérheti!)
A tulajdonosokkal kapcsolatos levelezések iratait is érdemes legalább 5 évig
megőrizni, mert a Ptk. szerint 5 év után évülnek el a követelések.
Tarthatja-e otthon és szabadon költheti-e a ház pénzét a közös képviselő
A társasházi törvény nem rendelkezik arról, hogy a társasházi tulajdonosok a közös költség befizetését csak bankszámlára teljesíthetik. Így nincs akadály annak, hogy a közös képviselő készpénzben kezelje a befolyt pénzeszközöket. Ettől függetlenül azonban önkényesen nem költheti el a pénzeket, évente el kell számolnia a befizetett összegek felhasználásáról. Ez a kötelezettsége akkor is fennáll, ha díjazás nélkül végzi a tevékenységét.
Kaphatnak-e számlát a közös költségről a társasházban működő cégek?
Sajnos semmilyen lehetősége nincs a társasháznak, hogy számlát adjon ki, mivel nem minősül gazdálkodó szervezetnek. A társasház a Ptk. szerint az adott építmény üzemeltetése céljából szed be közös költséget és fizeti ki a felmerülő kiadásokat. A céges tag tulajdonos a tulajdonjoga alapján köteles ezeket a költségeket megfizetni, bizonylatként pedig a közgyűlési határozat, illetve a közös képviselő tájékoztatása elfogadott, amelyben értesíti a tulajdonost, hogy havonta milyen fizetési kötelezettsége van.
Korlátozható-e a meghatalmazások száma a közgyűlésen?
A meghatalmazásról a
társasházi törvény 33. § (3) bekezdése így rendelkezik:
"A tulajdonostárs által írásban meghatalmazott általános képviselőt a
közgyűlésre minden esetben meg kell hívni. Az általános, illetőleg az eseti
meghatalmazásra egyebekben a Ptk. 222-223. §-aiban foglaltak az irányadók."
A meghatalmazott teljes egészében helyettesíti a meghatalmazót, tehát ugyanolyan
joga van mint a tulajdonosnak. A meghatalmazott lehet teljesen kívülálló személy
is, tehát nem kell, hogy tulajdonos legyen az adott társasházban.
Ha viszont egy tulajdonosnak meghatalmazottja van, akkor vagy nem tud részt
venni a közgyűlésen, vagy az adott kérdésben nagyobb szakértelmű személy
részvételét tartja fontosnak. Így külön hozzászólási joga nincs akkor sem, ha
mégis jelen van a közgyűlésen.
Olyan személy nem fogadhat el másoktól meghatalmazást, aki a közgyűlésen más
személlyel (meghatalmazottal) képviselteti magát.
A legjobb az lenne, ha a társasház az SZMSZ-ben rögzítené a meghatalmazásokkal
kapcsolatos eljárási szabályokat. Többek között azt is, hogy ki hány
meghatalmazást fogadhat el, ami akár számszerűen is mehatározható.
Átválthat-e néhány lakó egyedi fűtésre, egy távfűtéses épületben?
Központi fűtésről és
melegvíz-szolgáltatásról szóló 189/1998. (XI. 23.) Korm. rendelet:
A fogyasztó jogai, kötelezettségei
11. § (1) A fogyasztó köteles a fűtést, illetőleg a melegvíz-szolgáltatást
igénybe venni, és a szolgáltatásért díjat fizetni, kivéve, ha a központi
hőellátó rendszerből a 12. § (1) bekezdés rendelkezései szerint kivált.
(2) A bérbeadással nem hasznosított lakás, nem lakás céljára szolgáló helyiség
fűtési díját annak tulajdonosa köteles megfizetni.
12. § (1) A lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiség tulajdonosa a
szolgáltatás igénybevételét a rendszerből való kiválással a következő feltételek
együttes fennállása esetén szüntetheti meg:
a) az üzemben tartó - több épületet ellátó központi hőellátó rendszer esetén a
szolgalom jogosultjával együtt - a kiváláshoz előzetesen hozzájárult, és
b) a meglévő rendszer műszaki megoldása lehetővé teszi a kiválást, valamint
c) a kiválás nem sérti más fogyasztó érdekét.
(2) Ha a kiválás érdekében a központi hőellátó rendszer átalakítása szükséges,
annak költségeit a kiválni szándékozó tulajdonos köteles viselni.
13. § A fűtendő helyiségekbe a 15. §-ban előírt hőfoknál magasabb - a gyártó
által megadott - hőleadási értéket képviselő fűtőtest csak az üzemben tartó
hozzájárulásával szerelhető fel.
A rendelkezések szerint az üzembentartó - vagy a FŐTÁV, vagy a társasház, ha a
kazán a társasházból szolgáltatja a meleg vizet és a fűtést - előzetes
hozzájárulása, majd a közgyűlésen a tulajdonostársak többségének hozzájárulása
szükséges a rendszerből való kiváláshoz. A 11. § (2) bekezdése alapján az üres
lakás után is fizetni kell a fűtési díjat.
A 12. § (2) bekezdése szerint az átalakítással kapcsolatos teljes költséget a
kiválni szándékozónak kell viselnie.
A fűtési díjakról az alábbiak szerint rendelkezik a rendelet:
A szolgáltatás díjának megállapítása
17. § (1) A szolgáltatás díja az üzemeltetési költségek felosztásán alapul.
(2) Az üzemeltetés költségei a következők:
a) a fűtőanyag költsége;
b) a tüzelőanyag szállításának, rakodásának, a szilárd tüzelőanyag fűtési
idényen kívüli átlapátolásának, valamint a salak tárolóhelyről történő
elszállításának költségei;
c) a központi hőtermelési berendezés áramdíja;
d) a fűtő és a segédmunkás munkabére és járulékai, továbbá a munkaruha
beszerzésének költségei;
e) vállalkozás keretében végzett fűtői tevékenység esetén a fűtő vállalkozói
díja;
f) a kazán és a tüzelőanyag elhelyezésére szolgáló helyiség, a központi
hőtermelő berendezés tisztán tartásával, valamint a berendezés üzemeltetésével
összefüggésben felmerülő közvetlen költségek;
g) egyéb szükséges, számlával, nyugtával igazolt üzemeltetési költségek (pl.
üzemben tartó díjazása).
18. § (1) A fűtési díjat a lakás, nem lakás céljára szolgáló helyiségek,
illetőleg az épület közös tulajdonú, közös használatra szolgáló helyiségei,
területei szerint a légköbméterben kifejezhető fűthető térfogat egy
légköbméterre vagy a fűtőfelület egy négyzetméterre jutó díjtétele alapján a
fogyasztók szótöbbséggel hozott döntése - társasház esetén az alapító okirat
vagy a szervezeti és működési szabályzat, illetőleg lakásszövetkezetnél az
alapszabály rendelkezése szerint - kell kiszámítani.
(2) A fűtőfelület kiszámításánál korrekciós tényezők is alkalmazhatók (pl. a
kazántól való távolság, a lakás kedvezőtlen fekvése, az üzlethelyiség forgalma
miatt növelhető fűtőfelület).
(3) Egy központi hőellátó rendszeren belül a díjfizetés alapjául szolgáló
fűtőfelületi értékeket azonos módszerrel kell megállapítani.
(4) Ha a szolgáltatásból kikapcsolt lakáson, nem lakás céljára szolgáló
helyiségen átmenő központi fűtési vezeték nem szigetelt, és emiatt hőt ad le, a
fogyasztó a fűtött helyiségre egyébként járó díj 20%-át köteles fizetni.
(5) A kizárólag fűtési célt szolgáló központi hőellátó rendszer útján nyújtott
szolgáltatás esetén az egységnyi fűtési díj alapja a tényleges üzemeltetési
költség és az összes fűtött légtérfogat köbméterének vagy az összes fűtőfelület
négyzetméterének hányadosa. Az egy lakásra jutó fűtési díj mértéke az egységnyi
fűtési díj és a lakás fűtött légtérfogatának vagy fűtőfelületének szorzata.
A rendelkezés szerint a fűtési díjra vonatkozóan a társasház alapító okirata
vagy a Szervezeti-Működési Szabályzat tartalmaz elszámolási módozatokat. Ennek
megváltoztatása esetén szükséges ezeket is módosítani.
A (4) bekezdés szerint viszont akit kikapcsolnak a rendszerből, de a helyiségen
átmegy a központi fűtés vezeték nem szigetelt része és az hőt ad le, úgy a
tulajdonosnak az egyébként járó költség 20 %-át köteles továbbra is megfizetni.
Milyen melegnek kell lenni egy távfűtéses lakásban?
A közös képviselő
önállóan nem intézkedhet a fűtéssel kapcsolatosan, csak a tulajdonosok megbízása
vagy az SZMSZ-ben rögzített eljárási rend szerint. Távfűtés esetén a törvény
valóban a közös képviselőt hatalmazza fel arra, hogy „megrendelje" a fűtést
fűtési szezon előtt, illetve annak lejártát követően meghosszabbítsa.
A központi fűtésről és melegvíz-szolgáltatásról szóló 189/1998. (XI. 23.) Korm.
rendelet 15. §-a az alábbiak szerint rendelkezik:
„(1) Az üzemben tartónak a fűtést úgy kell szolgáltatnia, hogy a fűtési idényben
az emberi tartózkodás céljára szolgáló fűtött helyiségek belső hőmérséklete
naponta 8-20óra között átlagosan + 20 Cfok, az előszobába, konyhában, WCben + 16
C fok, hallban, lakószobában + 20 C fok, mosdóhelyiségben, fürdőszobában + 24 C
fok legyen.
A törvényi szabályoktól való eltérésre pedig kizárólag a közösség felhatalmazása
alapján - SZMSZ-ben vagy közgyűlési határozatban - lehet eltérni.
Hogyan számolható kamat a közös költség tartozás után?
A hátralék teljes megfizetése után szokták kiszámolni a késedelmi kamatot, mert akkor egy menetben rendeződhet. De természetesen közben is kiszámolható, hogy egy bizonyos napig összesen ennyi és ennyi kamattal tartozik valaki. A kamatot mindig a tényleges hátralék után kell számolni, pl. ha 150 eFt a hátralék, és abból részbefizetés történt, akkor a ténylegesen befizetett összegre, a befizetés napjáig kell először kiszámolni a kamatot, a következő befizetés dátumaira pedig hasonlóképpen. Az interneten a http://apeh.hu/kalkulatorok/potlekszamitas megkönnyíti a kamat kiszámítását. Tehát minden megkésett befizetésre meg lehet fizettetni a késedelmi kamatot. Ha a felek közötti megállapodásban nem kötöttek ki más összeget, akkor a késedelmi kamat mértéke függ a jegybanki alapkamat mértékétől.
Hogyan fizethető ki a bérleti díjból befolyt összeg a tulajdonosok között?
Társasházak esetében
az szja tv. szerint a külön adózó jövedelmek közül az ingatlan bérbeadásból
származó jövedelmet átsorolja a társasház más bevételei közé (szja.tv. 75.§(5)).
Így a társasház összes bevételéből le kell vonni mindent, amit törvény szerint
nem kell a jövedelem kiszámításánál figyelembe venni. Pl. közös költséget,
felújítási alapba a befizetést, támogatást. Az így fennmaradó bevételt teljes
egészében jövedelemnek kell tekinteni, amely után az adó mértéke 25%. Ha
kifizetőtől származik, akkor az levonja és befizeti, s igazolást is ad róla.
Ha a társasház a fennmaradó jövedelmet a tulajdonosok között nem osztja fel,
akkor nincs további adókötelezettsége. Ha pedig a jövedelmet a magánszemély
tulajdonosoknak a tulajdoni hányad arányában felosztja, akkor az Szja tv. 75.§
(8) bekezdése szerint a jövedelem után az adó mértéke 35%.
Hány évre visszamenőleg ellenőrizzen az újonnan megválasztott számvizsgáló bizottság?
A számvizsgáló bizottság a megválasztását követően jogosult a gazdálkodás ellenőrzésére, illetve akkor nyúlhat vissza a korábbi évekre, ha a nyitó-záró tételek között eltérés és bizonytalanság állt elő. A korábbi évek ellenőrzésére célszerűbb egy kívülálló, legalább mérlegképes könyvelőt megbízni, akinek a szakvéleménye alapján a közgyűlés dönthet a teendőkről. A számvizsgáló bizottság sem viheti el az iratokat a könyvelés, illetve a közös képviselő irodájából. Az ellenőrzést végezheti több személy is, de megbízhatnak 1-1 főt is. Az elkészített ellenőrzési jegyzőkönyvet mind a három SZB tagnak alá kell írnia. (Oka: bizottságként vannak megválasztva!) Az SZB-nek is előre kell jeleznie és egyeztetnie a közös képviselővel, hogy mikor és milyen területet kívánnak ellenőrizni (pl. banki bizonylatokat vagy pénztárt stb.)
Törvényes-e egy olyan közgyűlés, melyet a közös képviselő tudta nélkül hívnak össze?
Kötelező a közgyűlés
összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a
napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban
kérték. Ha a kérést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke legkésőbb
tizenöt napon belül nem teljesíti, az ennek leteltét követő nyolc napon belül a
számvizsgáló bizottság, ennek elmulasztása esetén az összehívást kérő
tulajdonostársak vagy az általuk megbízott személy jogosult a közgyűlés
összehívására.
Nem érvényes, mert nem a társasházi törvényben meghatározott eljárási rendet
alkalmazták, vagyis először a közös képviselőt kell felkérni a közgyűlés
összehívására a javasolt napirendi pontokkal.
Viszont:, ha nem így történik a közgyűlés összehívása és a közös képviselőnek
nincs tudomása a közgyűlésről, csak akkor tudja megtámadni a közgyűlést és az
ott hozott határozatokat, ha abban a házban tulajdonnal rendelkezik! A
társasházi törvény ugyanis csak a tulajdonosoknak biztosítja a közgyűlési
határozatok megtámadhatóságát, ezért a külső közös képviselő el van zárva a
jogorvoslati lehetőségtől. Ha van a tulajdonosok között olyan, aki a döntéssel
nem értett egyet, ő megtámadhatja a bíróságon a közgyűlést és nagy valószínűség
szerint meg is állapítja a bíróság, hogy az így megtartott közgyűlés nem felel
meg a társasházi törvényben rögzített szabályoknak, ezért a hozott döntéseket -
várhatóan - hatályon kívül helyezné.
Elváltak, külön élnek, de közös a lakás. Ki és mennyi közös költséget fizessen?
A közös képviselő az ingatlan nyilvántartásban megjelöl tulajdonosoktól jogosult kérni a közös költséget, amennyiben 1/2-1/2 arányban vannak a tulajdonosok, bármelyikük jogosult a teljes közös költség megfizetésére. A közös képviselőnek mind a két tulajdonostól hivatalosan kérnie kell a fennálló tartozás megfizetését. Ha valamelyik tulajdonostárs csak a maga tulajdoni hányada alapján fizeti meg a közös költséget, az albetét másik tulajdonosa viszont nem fizeti meg a közös költséget, a közös képviselő kénytelen lesz a tartozás fizetési meghagyásos eljárásban érvényesíteni és azt követően a végrehajtó intézkedik majd a behajtásról, viszont mind a bírósági, mind a végrehajtással kapcsolatos költségek tovább fogják növelni a tartozásukat.
Milyen járulékok terhelik a közös képviselői díjat?
Hogy milyen
járulékfizetési kötelezettségről beszélhetünk egy közös képviselő kifizetésekor,
az attól függ, hogy az illetőnek van e máshol valamilyen biztosítási
jogviszonya, vagy esetleg nyugdíjas e.
Megbízási jogviszonynál 90%-os adóalap után 10 % nyugdíjjárulékot, 4 vagy 6 %
egészségbiztosítási járulékot és 1,5% munkaerőpiaci járulékot kell levonni.
Nyugdíjas és többes jogviszonyúnál a nyugdíjjárulékon kívül csak a 4% járulékot
kell vonni. Természetesen a kifizetőnek minden esetben fizetnie kell a 27%
tb-járulékot is.